土地代が高い都市部を中心に人気が高い「3階建て」。縦に空間を伸ばせるため、狭小土地であっても敷地を有効活用できるのが特徴です。しかし3階建てはメリット面だけでなく、デメリットもしっかり押さえておかないと、建ててから後悔するケースもあります。
そこでこの記事では、3階建ての注文住宅を建てるメリット・デメリットをはじめ、建築費の目安、また人気の間取り図も紹介します。3階建てのイメージがまだつかめない人も、この記事を読むと理想の住まいを描けるはずです。
＜このような方におすすめ＞
・狭小地に3階建ては難しい？広々とした空間づくりを諦めたくない方
・3階建ては不便？家具の搬入や老後の階段移動への備えを知りたい方
・3階建てはどのような暮らしができる？店舗併用や二世帯住宅、書斎がある家を検討中の方
＜この記事のまとめ＞
・3階建ては、階層ごとに役割を分けるとプライバシーと日当たりを両立しやすい
・3階建ては、耐震性や構造計算、地盤改良などが2階建てと異なり、コストにも影響する
・全館空調や収納の分散配置などを工夫することで、資産価値の高い住まいになる
3階建て住宅とは？
3階建て住宅とは、建物を縦方向に構成し、3つのフロアで生活空間を確保する戸建て住宅のことです。敷地を横に広げにくい都市部や狭小地においても、延床面積を確保しやすく、土地を最大限に有効活用できる住まいとして選ばれています。
特に地価の高いエリアでは、限られた敷地で「部屋数」と「広さ」を両立できる選択肢として、スタンダードになりつつもあります。3階建ての間取りは、フロアごとに役割を明確に分けられるのが大きな特徴です。
・1階：ビルトインガレージ、親世帯の居室、店舗・事務所など
・2階：リビング・ダイニングなど
・3階：寝室、子ども部屋、バルコニー
2階は家族が集まる日当たりの良い空間、3階はプライバシーを確保したい空間や眺望を楽しみたい空間に適しています。
空間を階層で分けることで、生活空間と来客動線を分離したり、在宅ワークに集中できるワークスペースを設けたりと、ライフスタイルに応じた柔軟な設計が可能です。都市部ならではの利便性を享受しつつ、ゆとりある暮らしを実現できるのが3階建て住宅の魅力といえます。
3階建て住宅が向いているケース
3階建て住宅は、すべての人に最適というわけではありません。本章では、3階建てと特に相性の良いケースを紹介します。
店舗併用住宅として活用したい場合
3階建て住宅は、1階を店舗や事務所として活用し、2階・3階を住居とする店舗併用住宅に適した住まいです。来客が立ち入るスペースと家族の生活空間を明確に区別できるため、仕事とプライベートの切り替えがしやすくなります。
美容室や小規模店舗を自宅で運営する場合でも、生活動線と業務動線を分離しやすく、日常生活への影響を抑えられるでしょう。仕事場がありながらも、落ち着いた住環境を確保できるため、自宅で働きたい人にとって、3階建ては検討しやすい住まいといえます。
賃貸併用または将来的に収益化を考えている場合
3階建て住宅は、フロアごとに用途を分けやすい構造のため、賃貸併用住宅として活用できる点も魅力です。たとえば、1階や2階を賃貸スペースとし、3階を自宅として利用すれば、生活空間を確保しながら家賃収入を得られます。
また、将来的に家族構成やライフスタイルが変化した際は、賃貸部分を住居に戻したり、逆に住居の一部を貸し出したりと、柔軟な運用が可能です。長期的な視点で住まいと資産活用を両立したい方にとって、3階建て住宅は魅力的な選択肢といえます。
在宅ワークや仕事部屋を確保したい場合
在宅ワークが増えるなか、仕事専用の空間を確保したいと考える人にも、3階建て住宅はおすすめです。フロアを分けることで、家族と適度な距離を保ちつつ、生活音や来客の影響を受けにくい環境を整えられます。
たとえば、自宅でオンライン会議や集中力が求められる作業を行う人には大きなメリットです。仕事部屋や書斎などの独立した空間を確保したい場合、縦方向に空間を活用できる3階建てであれば、無理のない間取りを計画できます。
家族構成・暮らしの変化に柔軟に対応したい場合
3階建て住宅は、子どもの成長や親世帯との同居といった家族構成の変化に合わせて、フロアの使い方を調整しやすい住まいです。たとえば、2人以上の子どもがいる家庭では、子育て中は個室を設けずに広く使い、成長段階に合わせて部屋を分割する方法もあります。
また、将来的に親世帯用の居室として活用する方法もおすすめです。フロアごとに役割をもたせられるため、ライフステージの変化に応じて住まいの在り方を見直しやすいことから、長期的な視点で家づくりを考えたい方に適しています。
3階建てのメリット
狭小土地を有効活用できる以外に、3階建てにはどのようなメリットがあるのでしょうか？早速見ていきましょう。
眺めがよく日当たりも確保できる
国土交通省によると、3階建ての標準的な高さは12.9mとされています。一般的な2階建ての高さは平均で7mのため、3階建てで周囲に高い建物がない環境であれば眺望がよい点がメリットです。最上階部分の日当たりも確保しやすく、外からの視線を気にする必要がないためプライバシーも守られます。
必要な部屋数が確保できる
狭小土地に2階建てを建てると床面積に限りがあるため、家族構成によっては必要な部屋数が確保できないことも。しかし狭小土地でも高さ制限がない土地なら、3階建てにすることでスペースに余裕が生まれ、必要な部屋数も確保しやすくなります。
また、ロフトといった収納スペースやビルトインガレージのような車庫も間取りに組み込めるのもメリットです。3階建ては間取りの選択肢も増えるため、理想の家を手に入れやすいでしょう。
各フロアを目的に応じた使い方ができる
3フロアあると目的別に分けられるので、使い勝手が向上します。たとえば、1階を店舗や事務所に利用して、2階と3階を住宅部分として利用するといった使い方が可能です。2世帯住宅にする場合も、1階を親世代、2階をリビングや水回りなどの共有部分、3階を子ども世代が使うなどの分け方もできます。
水害リスクに備えられる
住宅を購入する際は、日本各地で起こる自然災害のリスクについて十分な検討が必要です。特に近隣に河川があるなど、ハザードマップで浸水地域に指定されている地域に家を建てる場合、水害リスクもしっかり考慮しなければなりません。その点、3階建てなら1階部分にガレージを配置し、2階・3階部分を生活空間のメインにすれば、たとえ床上浸水しても被害が軽減できます。
ハザードマップには、想定される浸水深の目安が記載されています。浸水深とは洪水などにより浸水する深さのことで、浸水深よりも上層階へ垂直避難すれば一時的に身の安全を確保できます。
3階建てのデメリット
3階建ては、狭い敷地を有効活用して家を建築できることで注目されているものの、高さがあるゆえにデメリットも生じます。建てたあとに後悔しないためにも、しっかりデメリットも押さえておきましょう。
購入した土地によっては制限のある3階建てになることも
3階建ての住宅を高さ制限が設定されている土地に建てる場合、思ったような住まいにならない場合があります。建物の高さは、都市計画法や各自治体が定める条例などによって定められているため、事前の確認が必要です。
一般的な住宅街は「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」となり、10mまたは12m以内の高さに制限されています。こういった住宅街では2階建てや2～3階建ての低層マンションが主となり、12ｍ以上の3階建ては建てられません。
もしも3階建てにしたい場合は、各階の天井高をかなり低くする必要があります。他にも、建ぺい率や容積率、斜線（隣地、北側、道路）などにも用途地域ごとの制限があり、数値以内に広さを収めなければなりません。
階段の上り下りが大変
3階建ては縦に空間を伸ばすため、階段の上り下りの負担が大きい点がデメリットです。特に小さな子どもを抱きかかえての移動、買い物後などの重たい荷物の持ち運び、掃除機がけなど、段差が多くなると負担が増えるのが懸念材料です。
若いときはまだ平気でも、高齢になるにつれて階段の上り下りがしんどくなることもあるでしょう。解決策としてホームエレベーターを設置する方法もありますが、さらに設置費用と定期的なメンテナンス費用がかかるほか、固定資産税も高くなります。
地震や風による揺れの影響を受けやすい
3階建ては高さがあり建物が細長い分、2階建てよりも地震の際は揺れの影響を受けやすくなります。台風の強風や、トラックの振動で揺れることも心配されるポイントです。特に1階部分をビルトインガレージのような間口を大きく確保した間取りにした場合、壁の面積が少なくなるため工法によっては、耐震面に配慮が必要です。そのため3階建ては、建物の耐久性や耐震性もしっかり考慮しましょう。
2階リビングの場合は、家具搬入が大変になる
一般的に3階建ては、2階建てよりも階段が多くなるので、家具や家電の搬入が難しくなる可能性があります。また、特に2階リビングの間取りの場合は、ソファや冷蔵庫、テーブルなど大型家具・家電の搬入が大変になります。
階段を使った搬入が難しい場合は、ベランダやバルコニーなどから搬入するなど、事前に準備しておきましょう。
※3階建てのデメリットに関する情報は、2024年4月時点の情報ですので、詳しくはお近くのトヨタホーム展示場スタッフにお問い合わせ下さい。
3階建て住宅で後悔しやすいポイントと対策
限られた敷地を有効活用できる3階建て住宅ですが、特殊な構造ゆえに、設計段階で配慮が不足していると後悔につながることもあります。
しかし、3階建ての懸念点は、設計次第で十分にカバー可能です。本章では、3階建てならではの注意点を具体的な解決策とともに解説します。
フロアの室温差は断熱・空調計画で抑える
3階建ては「夏は3階が暑く、冬は1階が冷え込む」というフロアごとの温度差が生じやすいデメリットがあります。階段が大きな煙突のような役割を果たし、暖かい空気が上階へ逃げてしまうためです。
フロアごとの室温差を解消するには、建物自体の断熱・気密性能を「ZEH基準」以上に高めることが効果的です。階段室にロールスクリーンを設置して空気の流れを遮ったり、シーリングファンで空気を循環させたりする工夫も有効といえるでしょう。
近年は、家中を一定の温度に保つ「全館空調」を採用し、どのフロアでも薄着で過ごせる快適な住まいを実現するケースも増えています。
収納不足はフロアごとの役割整理で解消する
3階建ては延床面積を確保しやすい一方で「収納が分散して使いにくい」と感じる場面があります。
たとえば、日用品や季節物が各階に点在していると、必要な物を取りに行く手間が増えるでしょう。収納に関する後悔を避けるには、フロアごとに収納の役割を整理することが重要です。
1階は外出用品、2階は生活用品、3階は季節物など、用途を分けて計画すると、収納量だけでなく使い勝手も向上します。
設備配置・動線計画で暮らしの不便をなくす
3階建て住宅は、洗濯や掃除、ゴミ出しのたびに上下階を行き来する必要があります。そのため「洗濯物を干すために何度も移動する」「ゴミ出しの動線が長く感じる」といった不便さを感じやすいでしょう。
また、Wi-Fiルーターの設置場所によっては、上階で通信が不安定になるケースも見られます。このような不便さを軽減するには、洗濯から干す作業までをワンフロアで完結させる間取りにするのが有効です。
Wi-Fi機器は、フロアの中央付近に配置する、中継器を活用するなどの対策を検討するとよいでしょう。
将来を見据えた間取りにする
3階建ては、年齢を重ねた際の「階段の上り下り」への不安がつきまといます。長く住み続けるためには、将来の暮らしをシミュレーションした間取りが重要です。
たとえば、将来的にホームエレベーターを設置できるスペースを今は「収納」として活用しておく、老後は1階だけで生活が完結できるよう、1階に水回りと予備の寝室を配置しておくといった工夫が考えられます。
また、子ども部屋を将来的に賃貸や趣味の部屋へ転用しやすいよう、可変性のある間取りにしておくことも、後悔しない家づくりのポイントです。
3階建て注文住宅の建築費の目安
3階建ては、ハウスメーカーや構造によって建築費の目安が異なります。住宅金融支援機構の調査によると、注文住宅の平均的な住宅面積は約118.5㎡（約35.9坪）で、所要資金は約3,936万円でした。この数値をもとに計算すると、坪単価の目安は約110万円です。
3階建ては2階建てに比べて、坪単価が5万〜10万円程度アップするのが一般的です。資材の運搬や足場を高く組むための「諸経費」が増えるほか、以下の2つのコストがかかることが理由として挙げられます。
1．構造計算をしなければならない
2．地盤調査や改良費用が追加で発生することも
それぞれのポイントについて詳しく解説します。
※参考：2024年度 フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構
3階建ては構造計算が不可欠で設計費用がかさみやすい
構造計算とは、建物の安全性を検討・確認する計算のことです。3階建て以上の住宅建築において必ず行うことが建築基準法で定められており、構造の種類にかかわらず構造計算書を添付して確認申請をしなければなりません。
一般的には、住宅の構造計算にかかる費用は木造3階建てで20万円程度が目安です。なお、同じ規模のコンクリート造だと、木造の1.4倍程度が相場といわれています。
敷地条件によっては地盤調査・改良費が追加されることもある
3階建ては使う建材も多く重量があるため、地盤の状態によっては改良が必要です。さらに地盤が強いかどうかは、事前に地盤調査を実施する場合もあり費用がかさみます。
地盤調査の費用目安として、一般的に行われることが多いスウェーデン式サウンディング試験は10万円程度、ボーリング調査は25〜35万円程度です。もしも改良工事が必要になったら、地盤の状態や建物の重さによって条件に適した工事が必要になります。
改良工事は主に「表層改良」「柱状改良」「鋼管杭改良」の3つあり、費用の目安は以下の通りです。
・表層改良：60万円～120万円程度
・柱状改良：100万円～180万円程度
・鋼管杭改良：100万円～200万円程度
※費用の目安は、すべて2階建て30坪の場合
※これらの費用はあくまで目安であり、実際の金額は地盤の状態や建物の規模、施工場所などによって変動します。具体的な見積もりを得るためには、住宅メーカーもしくは、専門の施工業者に相談することをおすすめします。
※3階建ての建築費の目安に関する情報は、2024年時点の情報ですので、詳しくはお近くのトヨタホーム展示場スタッフにお問い合わせ下さい。
耐火・準耐火建築物は固定資産税が軽減されるケースも
建築費が上がりやすい一方で、3階建てには税制面での優遇措置があるので活用しましょう。特に都市部の「準防火地域」などに建てる3階建ては、法的に「耐火建築物」または「準耐火建築物」にする必要があるため、固定資産税の軽減期間が延長されます。
通常の新築戸建て（2階建て等）は3年間の軽減ですが、3階建て以上の耐火・準耐火住宅は5年間に延長されることを知っておきましょう。「長期優良住宅」の認定を受けると、最長で7年間にわたって固定資産税（家屋分）が2分の1に軽減される制度もあります。
なお、本特例は2031年3月31日までの新築が対象です。初期費用はかかりますが、上記のような制度を活用することで、トータルのコストバランスを抑えられます。
※認定長期優良住宅の固定資産税（家屋）軽減は、新築住宅の軽減措置に上乗せされるものではなく、適用期間が延長される扱いです（該当する区分の期間が5年／7年になります）。
3階建ての建築前に確認したい法規制・土地条件
3階建て住宅を計画する際は、その土地特有のルール（法規制）や土地条件を理解しておくことが重要です。
本章では「周辺環境と調和しながら、最大限に広い住まいをつくるためのガイドライン」として、3階建ての規模や形状を左右する主なポイントを解説します。
建てられる家の規模は用途地域・高さ制限で決まる
土地ごとに定められている用途地域や高さ制限は、3階建て住宅の建築の可否を判断するための単純なものではありません。どの程度の規模やボリュームを想定できるか、整理するための基準です。
用途地域によっては、建物の高さや階数に一定の目安が設けられています。3階建てを検討する際は、どの程度の天井高や階構成が現実的かを事前に把握しておくことが重要です。
計画の初期段階で、土地が有する「高さのポテンシャル」を把握しておくと、無理のない快適な室内空間を設計しやすくなります。
延床面積の上限は建ぺい率・容積率で決まる
建ぺい率と容積率は、敷地に対してどのくらいの建物規模を確保できるかを判断するための指標です。3階建ての場合、単に階数を増やせば自動的に延床面積が広がるわけではなく、容積率の上限内で床面積をどのように配分するかが計画のポイントです。
3階建て住宅を建てる際は、各階の役割や必要な広さを事前に整理し、LDKや個室、収納などに延床面積をどのように割り当てるか検討しましょう。建ぺい率と容積率を押さえたうえで整理すると、法規制を踏まえた無理のない間取りづくりができます。
日影規制・斜線制限が間取りや天井高に影響することも
3階建て住宅は、日影規制や斜線制限の影響を受ける可能性があるため、建物の形状や配置をどのように計画するかも重要なポイントです。これらの規制は、周辺環境の日照や通風を確保する目的で定められており、敷地条件によっては建物の高さやボリュームに制約が生じます。
設計段階で、建物の一部を低く抑える、屋根形状を工夫するなど、規制に配慮した設計対応が求められるケースもあることを知っておきましょう。
敷地条件や周辺建物との関係を踏まえたうえで設計を進めることが、スムーズな家づくりにつながります。
【3階建て注文住宅】おすすめの間取り
最後に3階建ての狭小住宅におすすめの間取りを紹介します。どのような暮らしになるか、間取り図を見てイメージを固めましょう。
【37.1坪】ダイニングキッチンに吹き抜けのある3階建て
【37.1坪】ダイニングキッチンに吹き抜けのある3階建ての詳細はこちら
南北に長い狭小土地を活用した、延べ床面積122.70m2（37.1坪）の3LDKタイプです。1階に主寝室と水回りを配置し、2階にリビングとダイニングを分けて配置しています。食事を楽しむダイニングには吹き抜けをつくり、より開放的な空間を実現しました。3階に子ども部屋を2つ、さらに書斎を設けてスペースを有効活用するなど、家族4人にぴったりの間取りです。
【35.0坪】各フロアに書斎やデスクスペースを設けた3階建て
【35.0坪】各フロアに書斎やデスクスペースを設けた3階建ての詳細はこちら
東西に長い狭小土地を活用した、延べ床面積115.62m2（35.0坪）の4LDKタイプです。1階部分に16.5畳のLDKと水回りを配置し、リビングの一角にデスクスペースも確保しました。2階部分は子ども部屋を2つ、3階にも子ども部屋1つと主寝室を配置し、主寝室には書斎もあります。1階と3階で振り分けて快適にテレワークできるため、5人家族でなおかつ共働きの夫婦におすすめの間取りです。
【44.6坪】家族みんなの部屋を設け、プライバシーに配慮した二世帯住宅3階建て
プライバシーに配慮した3階建ての二世帯住宅は、延べ床面積147.52m2（44.6坪）の5LDKタイプです。1階部分に16.5帖のLDKと2階部分に17.2帖のLDKがあります。2階には、LDKへとつながる、3.8帖のスマート和室を完備しています。
二世帯住宅をご検討している方におすすめの間取りです。
【44.6坪】家族みんなの部屋を設け、プライバシーに配慮した二世帯住宅3階建ての詳細を見る
【68.4坪】26帖のひろびろLDKでプライバシーを確保する二世帯住宅3階建て
延べ床面積226.18m2（68.4坪）の4LDKタイプの3階建て二世帯住宅です。1階部分には、9.3帖のLDと3.2帖のキッチン、水回りを配置し、親世帯のプライバシーを確保した間取りになっています。2階部分は26.2帖の大空間LDKがあり、洋室と水回り、3階にも洋室と主寝室があります。また、3階の主寝室には、ウォークインクローゼットを完備しており、各居室のもクローゼットを設置しております。
【68.4坪】26帖のひろびろLDKでプライバシーを確保する二世帯住宅3階建ての詳細を見る
トヨタホームで安心安全な3階建てを手に入れよう
地震大国日本で安心して暮らすためには、住まいの耐震性が非常に重要です。特に3階建ては、工法によっては耐震性に影響が出る場合もあるので、耐震性についてしっかり考慮すべきです。
トヨタホームが開発した強靭な鉄骨ラーメンユニット構造であれば、地震が起きても安心して長く住み続けられます。さらに詳しく知りたい方は、「シンセシリーズ」のカタログを請求しましょう。安心安全な住まいについて理解が深まるはずです。
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3階建てに関するよくある質問
Q. 3階建ての家はどんな土地に向いていますか？
都市部の狭小地や間口の狭い敷地に向いています。高さを活かして延床面積を確保できるため、土地を有効活用できます。
Q. 3階建ての家は老後も住み続けられますか？
将来を見据えて1階に寝室や水回りを設けることで対応可能です。ライフステージに合わせた間取り計画が重要になります。
3階建てが老後に暮らしにくい理由とは？快適に暮らし続けるためのヒント
Q. 3階建ての家はどんな家庭に向いていますか？
都市部で広い住空間を確保したい家庭や、二世帯住宅を検討している家庭に向いています。敷地を最大限活用できる住宅形式です。
Q.3階建ての相場はいくらですか？
3階建ての注文住宅の相場は、地域や建築会社、使用する材料や設備、デザインの複雑さなどによって大きく異なります。
2023年度フラット35利用者調査によると、注文住宅融資利用者の全国平均坪数は約118.5㎡（約35.9坪）、平均建設費は約3,936万円です。坪単価は約110万円になります。この価格を参考にしつつ、ハウスメーカーに3階建ての見積もりを出してもらいましょう。
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